Projekt­entwicklerstudie: Weniger Flächenangebot in den Topstädten

Zum nunmehr zwölften Mal hat das Analysehaus bulwiengesa den Markt für Immobilienprojektentwicklungen in den sieben deutschen A‐Städten Berlin, München, Hamburg, Frankfurt/Main, Düsseldorf, Köln und Stuttgart untersucht. Dafür wurden insgesamt 5.000 einzelne Projekte erfasst und auf dieser Basis Struktur und Volumen des Marktgeschehens analysiert und stadtweise ausgewertet.

Das Ergebnis lässt aufhorchen: War im vergangenen Jahr noch ein Anstieg der Projektentwicklerflächen zu registrieren, so wird in der aktuellen Analyse deutlich, dass das verfügbare Angebot an Neuflächen inzwischen rückläufig ist. Die Trading‐Development‐Fläche (Entwicklungen zum Verkaufszweck) summierte sich 2017 auf 26,9 Mio. Quadratmeter und lag damit um 0,3 Prozent niedriger als im Jahr zuvor. 2017 hatte sie im Vorjahresvergleich noch um 3,8 Prozent zugenommen.

Eine Trendwende gibt es vor allem beim privaten Wohnungsbau: Nachdem in den vergangenen Jahren die Wachstumsquote der Projektentwicklungsfläche für Wohnungen nahezu kontinuierlich zunahm, ist sie aktuell erstmalig mit – 2,0 Prozent rückläufig. Auf Städteebene gibt es laut bulwiengesa allerdings deutliche Unterschiede: So nimmt beispielsweise das Volumen in München weiterhin zu (+6,9 Prozent), während es in Berlin (‐ 3,5 Prozent) und Hamburg (‐ 5,1 Prozent) schon deutlich zurückgeht.

Eine gegensätzliche Entwicklung zeichnet sich im Bürosegment ab. Nach Jahren rückläufiger Entwicklungsaktivitäten verzeichnet bulwiengesa für das Jahr 2016 erstmalig einen Projektflächenzuwachs. Dieser Trend bestätigt sich in der aktuellen Studie: Weitere 290.000 qm ließen das Projektvolumen im Bürosegment um +5,5 Prozent wachsen. Auf Städteebene sind die Unterscheide auch hier beträchtlich: Während das Projektflächenvolumen beispielsweise in Berlin deutlich zulegt (+26,0 Prozent), sinkt es in Hamburg (-3,1 Prozent) und – besonders deutlich – in München (‐23,5 Prozent). „Vor allen in Berlin reagieren die Projektentwickler auf den hier sehr deutlich spürbaren Büroflächenmangel, zumal die Preisunterschiede zwischen Wohn‐ und Büroimmobilien mittlerweile sehr gering sind“, sagt Rainer Schorr, Geschäftsführer der PRS Family Trust GmbH. „Angesichts überzogener Wünsche der Landesregierung zum Beispiel beim Bau von mietpreisgebundenen Wohnungen entscheiden sich viele Bauträger für vergleichsweise unkomplizierte Büroneubauten.“

Viele Projektentwickler weichen in B- und C-Städte oder ins Umland der A‐Städte aus. Diese Tendenzen dürften etwa in den Räumen München und Frankfurt mit ihren ausgeprägten Speckgürteln noch deutlicher ausfallen als in der besonders großflächigen Stadt Berlin. „Die Studie zeigt: Alle Top-Städte kämpfen mit fehlender Flächenverfügbarkeit“, sagt Rainer Schorr. „Die Überlastung der Behörden und der daraus resultierende Genehmigungsstau, preistreibende Zusatzkosten durch Auflagen, etwa für den Bau von Sozialwohnungen oder energetische Maßnahmen, führen zu einer weiteren Angebotsverknappung.“

Zudem werde der Wohnungsbau durch den Trend beeinträchtigt, genehmigte Vorhaben zu verschieben. Ein Blick auf die aktuelle Projektliste zeigt, dass etwa 15 bis 20 Prozent der Projekte in der Fertigstellung im Vergleich zum Vorjahr nach hinten verlagert würden. Etwa ein Drittel dieser Projekte sind in Berlin angesiedelt. Ein weiterer Grund für das rückläufige Projektentwicklungsvolumen ist die sehr hohe Auslastung von Baufirmen, die Probleme haben, ausreichend qualifiziertes Personal zu bekommen. „Niemand kann Kapazitäten aus dem Boden stampfen“, sagt Rainer Schorr. „Besonders schwer wiegt aktuell der Mangel an qualifizierten Handwerkern und an erfahrenen Bauingenieuren, die mittlerweile unter vielen attraktiven Angeboten wählen können.“

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