Milieuschutz in Berlin

Die vermehrte Inkraftsetzung von Erhaltungssatzungen ist eine Herausforderung für Bestandshalter und Investoren

Berlin, den 02.05.2018

In Berlin gibt es aktuell mehr als 40 Gebiete mit sozialer Erhaltungssatzung, Tendenz steigend. In diesen so genannten Milieuschutzgebieten sind viele Modernisierungsmaßnahmen, darunter der Einbau eines Gäste-WCs oder einer Fußbodenheizung sowie der Anbau eines zweiten Balkons oder Grundrissäderungen, in den Wohnungen genehmigungspflichtig und faktisch nicht möglich. Das Gleiche gilt dort für die Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum. Denn das Ziel des Milieuschutzes ist, ein möglichst großes Angebot an günstigen Mietwohnungen zu erhalten. Milieuschutzgebiete gibt es in Berlin vor allem in Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow, Mitte und Neukölln. Aber auch Bezirke außerhalb des S-Bahn-Rings haben seit Herbst 2016 Gebiete ausgewiesen.

„Hintergründe der Maßnahmen sind der große Druck auf die Mietwohnungsmärkte, der geringe Wohnungsneubau, die starke Zuwanderung und die hohe Mieterquote von 85 Prozent“, sagt Rainer Schorr, Geschäftsführer der PRS Family Trust GmbH. „Für die derzeitige Berliner Senatskoalition aus SPD, DIE GRÜNEN und DIE LINKE ist Berlin eine Mieterstadt und soll es auch bleiben. Deshalb ist die Sicherung der Mieterinteressen oberstes politisches Gebot und es werden alle verfügbaren gesetzlichen Mittel ergriffen, um die Mieter vor steigenden Mieten in den Innenstädten zu schützen.“ Als eine Möglichkeit hat man dabei den Genehmigungsvorbehalt für Modernisierungen und Umwandlungen nach dem Baugesetzbuch (§172) entdeckt. Die Vermeidung negativer städtebaulicher Folgen durch die Veränderung der Bevölkerung berechtigen zu Einschränkungen von Eigentümerrechten im Zielgebiet. „Die Notwendigkeit des Erhalts wird in den jeweiligen Gebieten in der Regel mit dynamischen Veränderungen in der Umgebung und der starken Zunahme einkommensstarker Haushalte, beispielsweise Akademikerhaushalte mit zwei Kindern und den damit verbundenen Aufwertungspotenzialen begründet“, berichtet Rainer Schorr. „Das Wort Miete kommt in dieser Vorschrift aus dem besonderen Baurecht zwar nicht vor, faktisch zielt die Anwendung aber darauf, ein möglichst großes Angebot an günstigen Mietwohnungen zu erhalten und somit der befürchteten Aufwertung entgegenzuwirken.“

Das heißt auch: Alle beantragten Modernisierungen werden von den Bezirksverwaltungen unter dem Blickwinkel einer möglichen Mietsteigerung beurteilt – und deshalb in der Regel nicht genehmigt. Eine Ausnahme gibt es bei Aufzügen. Um nicht ältere Menschen durch den Milieuschutz aus ihren Wohnungen zu verdrängen, wird der Einbau von Aufzügen unter der Maßgabe genehmigt, dass sie nicht wesentlich zur Steigerung der Wohnkosten beitragen.

Aktuell sind von den Maßnahmen etwa 20 Prozent des Berliner Wohnungsbestandes betroffen und in Friedrichshain-Kreuzberg ist die 50-Prozentmarke längst überschritten. Entsprechend wünscht vor allem dieser Bezirk, dass der Milieuschutz künftig gesamtstädtisch koordiniert werde, sodass die formalen Voraussetzungen für die Anwendung des besonderen Baurechts weiterhin gegeben sind. Andere Bezirke, darunter Lichtenberg, Reinickendorf und Treptow-Köpenick, treffen Vorbereitungen für weitere Milieuschutzgebiete, was wiederum den Nachfrage- und Ausweisungsdruck in den benachbarten Quartieren erhöht. Im Ergebnis heißt dies, es werden mittelfristig weitere Gebiete ausgewiesen, wenn auch nicht mehr so viele wie im ersten Halbjahr 2017.

„Für Investoren bedeutet der Milieuschutz einen erhöhten Prüfungsaufwand“, sagt Rainer Schorr. „Denn neben den bestehenden Milieuschutzgebieten gibt es eine Reihe von Gebieten, in denen die Voraussetzungen für die Anwendung des Milieuschutzes geprüft werden, in denen Bauanträge für Modernisierungen auf zwölf Monate zurückgestellt werden können. Das heißt im Zweifel muss sich eine Investition auch ohne Modernisierung und Einzelverkauf rechnen.“ Auf der anderen Seite verringere sich das Angebot an Eigentumswohnungen, sodass diejenigen, die noch Eigentumswohnungen in einem Milieuschutzgebiet anbieten könnten, über ein stark verknapptes Gut verfügten. Das gelte in ähnlicher Weise auch für die benachbarten Quartiere eines Milieuschutzgebietes.

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