Preise am S-Bahn-Ring nehmen Fahrt auf

Entlang des Berliner S-Bahn-Rings dreht sich die Preisspirale weiter nach oben. Neben teilweise drastischen Preisanstiegen gibt es punktuell aber auch vergleichsweise erschwingliche Objekte, wie der zweite TAG-Wohnungsmarktbericht Ostdeutschland zeigt. Beste Zukunftschancen und einen Immobilienmarkt im Aufwind kennzeichnen Standorte im Umland mit guter Anbindung an die Hauptstadt.

Berlin, den 08.06.2018 – Die Hauptstadt wächst und diese Sogwirkung hat gravierende Auswirkungen auf die Immobilienpreise außerhalb der Stadtgrenze. Denn der Boom auf dem Berliner Immobilienmarkt setzt sich auch im zehnten Jahr in Folge fort – eine Trendwende ist nicht in Sicht. Strahlenförmig entlang der Schienenwege wächst die Hauptstadt in das Umland hinaus und befördert hier die Preise: im Westen Richtung Falkensee, im Osten Richtung Erkner und im Südosten nach Königs Wusterhausen. Bemerkenswert ist, dass in 90 Prozent aller untersuchten Stadträume entlang der Berliner S-Bahn ein Preisanstieg festzustellen ist. „Die Preise in der Peripherie sind zum Teil ordentlich in die Höhe geschnellt“, sagt Rainer Schorr, Geschäftsführer der PRS Family Trust GmbH. „Generell gilt, je näher an Berlin dran, desto teurer der Quadratmeter“, so Schorr. Die Ausstrahlungskraft der Hauptstadt auf die Preise reiche mittlerweile weit in die zweite Reihe hinein, weil immer mehr Menschen dank guter ÖPNV-Anbindung längere Pendlerstrecken in Kauf nähmen, erläutert Schorr.

S-Bahn-Trassen als Preisgaranten

Von diesem Trend und seiner Nähe zu Berlin profitiert zum Beispiel Strausberg in besonderem Maße. Die 54 Kilometer von Berlin entfernt im Landkreis Märkisch-Oderland gelegene Stadt hat binnen fünf Jahren Preissteigerungen von 75 Prozent im Bestand erlebt. Der S-Bahn-Anschluss, den es dort bereits seit 1948 gibt, sorgt dafür, dass Wohnhäuser zum 15-fachen der aktuellen Jahresnettokaltmiete verkauft werden. In der Spitze würde sogar das 25-fache bezahlt. Trotz der Preisrallye kann sich hier der Eigentumserwerb noch lohnen, zahlt man doch für Berliner Verhältnisse günstige 1.600 pro Quadratmeter für eine bezugsfreie Bestandswohnung. Im Vergleich dazu: In der Hauptstadt sind es durchschnittlich 3.100 pro Quadratmeter im Bestand, wie der TAG-Wohnungsmarktreport Ostdeutschland aufzeigt, der erstmals auch zwischen Bestand und Neubau differenziert. „Berlin wird die wachsende Wohnraumnachfrage aus dem In- und Ausland mittelfristig nicht decken können. Projektentwickler nehmen daher Standorte im Speckgürtel in den Blick, wie Potsdam, Schönefeld und Königs Wusterhausen.

Auch das brandenburgische Nauen Im Landkreis Havelland ist ein Gewinner der prosperierenden Metropolregion und gestiegenen Mobilität. Die 18 Kilometer vom Berliner Stadtrand entfernte Kleinstadt verzeichnete in den vergangenen fünf Jahren einen Preisanstieg um 62 Prozent auf nunmehr rund 2.700 pro Quadratmeter und ist damit der drittteuerste Standort in Brandenburg. Und der Trend geht weiter nach oben, denn die S-Bahn-Strecke von Berlin-Spandau soll über Falkensee bis nach Nauen verlängert werden. Die Aussicht auf eine schnelle Verbindung nach Berlin wird bereits jetzt eingepreist. Noch liegt der Kaufpreisfaktor für ein Mehrfamilienhaus im 17.000 Einwohner zählenden Nauen bei durchschnittlich 10-fach, sodass im Schnitt eine Rendite von 10 Prozent realistisch zu erwirtschaften ist. Die S-Bahn-Verlängerung dürfte hier die Parameter deutlich nach oben verschieben, prognostiziert der in Kooperation mit dem Beratungsunternehmen Wüest Partner entstandene TAG-Wohnungsmarktreport. „Die gute Konjunktur- und Beschäftigungslage sowie das knappe Angebot sind die stärksten Faktoren für die Miet- und Kaufpreisentwicklung“, erklärt Rainer Schorr. Langfristig würden alle Gemeinden, die mit einer guten Anbindung an Berlin punkten, zu den Wohnungsmarktgewinnern zählen, so der PRS-Geschäftsführer.

Risiko-Rendite-Lichtblicke innerhalb der Stadt

Aber auch in Berlin gibt es noch Standorte mit attraktiven Risiko-Rendite-Aussichten, in denen die Wohnungspreise unterhalb des Durchschnitts von 3.100 Euro pro Quadratmeter liegen. Vergleichsweise günstige Preise weisen Experten der Investitionsbank Berlin (IBB) in ihrem aktuellen Jahres-Wohnungsmarktbericht in zentrumsnaher Lage an den Stationen Schöneberg, Wedding und Lichtenberg aus. Innerhalb des S-Bahn-Rings sind demnach besonders auch Nord-Charlottenburg, Neukölln, Moabit und West-Friedrichshain interessant. Erwartungsgemäß kommen die IBB-Experten zu dem Fazit, dass die Innenstadtlagen begehrter und damit kostspieliger sind.

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