Kaskadeneffekte am Berliner Büromarkt: Immer mehr Mieter treibt es an den Stadtrand

Berlin, den 27.11. – Die Stadt hat sich binnen weniger Jahre zu einem der dynamischsten Büromärkte Deutschlands entwickelt. Der Leerstand liegt inzwischen unter der Zwei-Prozentmarke und die Mieten nähern sich mit Ausreißern nach oben den 35 Euro/qm. Ein Grund für die Mieter, auch an den Rändern der Stadt nach geeigneten Flächen Ausschau zu halten. Hier locken großzügige Flächenangebote, niedrige Mieten und Gewerbesteuerhebesätze sowie die Nähe und die gute Anbindung nach Berlin. Inzwischen sind auch die Investoren am Start.

„Wenn man so will, boomt es, wenngleich weniger stark als in Berlin selbst“, lautet ein Fazit der Marktanalyse, die sich die Berliner Sparkasse von den Marktbeobachtern bulwiengesa hat schreiben lassen und über die die Immobilien Zeitung online am 26.11. berichtete. Shootingstar im Berliner Umland sei die brandenburgische Landeshauptstadt Potsdam. Neue Büros seien begehrt und rar, so die Forscher. Obwohl die Neubaupipeline prall gefüllt sei – bis 2022 rechnet die bulwiengesa-Expertin Lina Wegener mit 130.000 qm -, würden die Mieten weiter steigen. Heute lägen die Spitzenmieten In Potsdam bei 12,50 Euro/qm. Damit liege die Stadt im Osten weit vorne.

Im Fokus der Studie, steht auch das Umfeld des künftigen Flughafens BER, der im Herbst 2020 an den Start gehen solle. Der Airport solle 40.000 Arbeitsplätze in die Region bringen. Nach der Eröffnung rechnet bulwiengesa mit einer ähnlich positiven Entwicklung des Bürostandortes wie in Frankfurt und Amsterdam-Schiphol. Derzeit seien Neubauten allerdings noch Mangelware und relevante Volumina erst 2020/21 zu erwarten. In der Pipeline steckten bis 2022 rund 200.000 qm. Entwicklungspotenzial sähen die Researcher im Ortsteil Neu-Schönefeld rund um das Rathaus der kleinen brandenburgischen Gemeinde sowie im Umfeld der Zufahrt zum zukünftigen Terminal. Rund 16 Euro/qm Büromiete zahlten Mieter – für kleine Flächen auch mehr.

Dreilinden

Am ehemaligen Grenzübergang Dreilinden befindet sich heute ein prosperierendes Gewerbegebiet auf dem sich prominente Mieter wie eBay, DHL, Liebherr und Porsche niedergelassen haben. Die Mieten auf dem Areal sind laut bulwiengesa in den vergangenen Jahren gestiegen. In Bestandsgebäuden würden derzeit bis zu 11 Euro/qm gezahlt, in Neubauten 14 Euro/qm. Bis 2022 rechneten die Researcher mit zusätzlichen 42.000 qm.

Noch nicht so richtig im Fokus der meisten Entwickler und Beobachter sei die rund 26.000 Einwohner zählende Kleinstadt Teltow am südwestlichen Rand Berlins. Hier befindet sich das größte innerstädtische Gewerbegebiet Brandenburgs. Mit rund 600.000 qm Gewerbefläche und 200 Unternehmen lockt das Techno Terrain Teltow Mieter mit unter 10 Euro/qm in Bestände, die in der Mehrzahl aus den 1990er-Jahren stammen. Der Gewerbesteuerhebesatz liegt bei 230%. Berlin bringt es auf 410%. „In Neubauten werden jedoch Preise deutlich darüber aufgerufen“, sagt Wegener. Stolze 14 Euro/qm verlangt Project Immobilien für seinen Neubau mit 9.500 qm Fläche.

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