Berlin vor dem „Superzyklus“/ Research der Deutschen Bank analysiert Wohnungsmarkt

Berlin könne zu einer der teuersten Metropolen in Deutschland werden, so lautet das Fazit in der jüngsten Untersuchung zum deutschen Häuser- und Wohnungsmarkt, die Anfang dieses Jahres von den Researchern der deutschen Bank herausgegeben worden ist. Für diese These spreche das besonders dynamische Preiswachstun der vergangenen drei Jahre, in deren Verlauf die Preise von Bestandswohnungen um rund 36 Prozent gestiegen seien, während in den anderen Metropolen ein durchschnittliches Plus von 30 Prozent zu verzeichnen sei.

„Für die Analysten resultiert die starke Preisdynamik aus einer hohen Anzahl fehlender Wohnungen namentlich in den unteren und mittleren Preissegmenten“, sagt Rainer Schorr, Geschäftsführer der PRS Family Trust GmbH. „Ursächlich für den geringen Neubau ist ein Mangel an Bauland, der durch vielfach zögerliche Genehmigungen verschärft wird.“ Nach Einschätzung der DB-Marktexperten dürfte die angespannte Situation noch bis zum Ende des Jahrzehnts bestehen bleiben. Denn auch die offiziellen Fertigstellungszahlen deuten nicht auf eine Entspannung hin. So seien 2016 nur 13.700 und damit lediglich 0,7 Prozent des gesamten Wohnungsbestandes erneuert worden. Die Statistiken zeigten zudem eine fortgesetzte Divergenz zwischen Fertigstellungen und Genehmigungen, die die Zahl der tatsächlich gebauten Wohnungen aktuell um das 1,83fache überstiegen.

Hinzukomme das große Bevölkerungswachstum. Von 2011 bis 2015 sei die Zahl der Einwohner um 200.000 und die Zahl der Haushalte um 125.000 gestiegen.
Zuwanderung und Nachfragesteigerungen beruhten dabei auch auf den guten Berliner Arbeitsmarktdaten. Das Beschäftigtenwachstum von rund 4 Prozent im Jahr 2016 setzte sich im Jahr 2017 ungebremst fort und ist dabei ebenso beeindruckend wie das Beschäftigtenwachstum von insgesamt fast 30 Prozent seit dem Jahr 2009. Entsprechend sei die Arbeitslosenrate seit Jahren rückläufig und fiel im Dezember 2018 auf 7,6 Prozent. Ein Wert, der seit den 1980er Jahren nicht erreicht wurde. Auch die künftige Wirtschaftsdynamik Berlins dürfte hoch bleiben, sodass die Stadt Berlin von einem Zuwachs um mehr als 250.000 Einwohner bis zum Jahr 2030 ausgehe.

„Die somit kontinuierlich zunehmende Wohnnachfrage dürfte noch über Jahre auf ein geringes Wohnangebot treffen“, sagt Rainer Schorr. Laut DB-Studie bestünden deshalb gerade für Berlin mit seiner besonders niedrigen Eigentümerquote für viele Mieter starke Anreize, Wohneigentum zu erwerben. Die hohe Mietdynamik verstärke diese Anreize im gesamten Zyklus. Im Jahr 2017 beschleunigte sich der Mietanstieg abermals mit einem Sprung auf 11 Prozent gegenüber dem Vorjahr (2016 7 Prozent). Viele Faktoren sprächen also für einen Berliner Superzyklus, der weit über das Jahr 2020 andauern könnte.

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