Berliner Mietendeckel wird Nachfrage nach Neubauwohnungen steigern

Berlin, 20. Juni 2019 – In Berlin möchte der Rot-Rot-Grüne Senat die Mieter schützen – und beschließt deshalb, die Mieten für fünf Jahre zu deckeln. Weil sich aber beispielsweise die Löhne von Handwerkern ebenso wenig einfrieren lassen, wie die Entwicklung der Rohstoff- und Materialkosten werden viele Vermieter zukünftig Instandhaltungen auf das Notwenigste begrenzen – und Modernisierungen nur noch im Ausnahmefall umsetzen. „Vor allem für die Vermieter, die in den vergangenen Jahren nicht oder nur in sehr geringem Maße die Mieten erhöht haben, wird die wirtschaftliche Lage in den kommenden fünf Jahren zunehmend schwierig“, sagt Rainer Schorr, Geschäftsführer der PRS Family Trust GmbH. „Zudem darf gespannt sein, ob sich später eine Landesregierung findet, die den Deckel wieder abschafft. Aber das ist Zukunftsmusik, auch angesichts der Frage, ob der Berliner Senat wegen der Kompetenz des Bundes bei der Mietengesetzgebung überhaupt eine derartige Regelung beschließen darf.“

Unabhängig davon, ob und aus welchen Gründen die Gerichte den Berliner Deckel kassieren werden, werde die Regelung zu einer Veränderung des Investitionsverhaltens im Wohnungsbereich führen. „Denn Neubauvorhaben sind von der Begrenzung der Mieten ausdrücklich ausgenommen, jedenfalls solange bei den Wohnungen nicht Spitzenwerte aufgerufen werden“, sagt Rainer Schorr. Zudem führe die restriktive Berliner Wohnungspolitik, die Mieter und Anwohner vor allen nur denkbaren Veränderungen schützen will, ja nicht dazu, dass der Zuzug nach Berlin zurückgeht und die Stadtentwicklung stillstehe.

Auch im vergangenen Jahr ist die Berliner Bevölkerung wieder um 30.000 Menschen gewachsen. Der daraus erwachsene Bedarf ließe mit dem Bau von 20.000 Wohnungen befriedigen. Aber diese Zahl wurde in Berlin trotz aller Beteuerungen der Politik bislang noch nicht erreicht. Zudem gibt es aus den vergangenen fünf bis zehn Jahren noch einen Nachfrageüberhang von schätzungsweise 150.000 Wohnungen, der sich nicht so leicht abbauen lassen dürfte. Denn mit einem wachsenden Wohnungsbau würde auch die Zuwanderung nach Berlin zunehmen.

„Der Druck auf Wohnungspreise und -mieten in Berlin bleibt somit bestehen, auch wenn die Mieten im Bestand gedeckelt sind“, sagt Rainer Schorr. „Die Begrenzung der Mieten führt überdies mittel- und langfristig zu einer Entmischung der Innenstadtquartiere. Denn vor allem einkommensstarke Haushalte werden vernachlässigte Bestandsbauten meiden und stattdessen lieber in attraktive Neubaugebiete ziehen.“ Die Entwicklung insbesondere größerer Grundstücke bleibe somit ein lohnendes Geschäft, das künftig weiter Dynamik gewinnen könnte.

Ein Beispiel für eine solche Entwicklung ist für New York seit den 1950er Jahren nachweisbar. Dort mussten nach einem Zeitraum von 25 Jahren ohne Mietenanpassung 200.000 baufällige Wohnzungen aufgebeben werden, weil sich deren Instandhaltung für die Eigentümer nicht lohnte. Als die Mietenkontrolle Ende der 1970er Jahre endlich gelockert wurde, waren die wohlhabenden New Yorker, die jahrzehntelang von niedrigen Mieten profitiert hatten, in die Vororte gezogen.

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