Büro statt Wohnen. Grundstücke in Berlin werden zunehmend für gewerbliche Zwecke genutzt

Berlin, 27.06.2019 – Mit 63 Prozent ist der Großteil der Gebäudeflächen, die private Projektentwickler in Berlin derzeit errichten, für Wohnungen reserviert. Das entspricht einer Größenordnung von 5,6 Millionen Quadratmetern, die aktuell in Bau und Planung sind, beziehungsweise in den vergangenen 24 Monaten fertig gestellt wurden. Diese Zahlen hat das Analysehaus bulwiengesa für das Jahr 2019 ermittelt.

Damit zeigt sich, dass der Anteil der Wohnprojekte in Berlin im Vergleich zu den Vorjahren 2016 bis 2018 deutlich gesunken ist: Damals waren noch 70 Prozent der Projektflächen für Wohnungen vorgesehen. „Der Trend bei den Neubeuten geht eindeutig zu Büros“, sagt Rainer Schorr, Geschäftsführer der PRS Family Trust. „Was sich in den kommenden Jahren negativ auf das Wohnungsangebot auswirken könnte, ist gut für die Unternehmen, die derzeit händeringend nach Flächen für ihr weiteres Wachstum suchen.“

Zudem wird der Rückzug der privaten Entwickler derzeit durch die Bautätigkeit der kommunalen Wohnungsunternehmen etwas kompensiert. Nach den Zahlen von bulwiengesa haben die städtischen Gesellschaften ihre Bauvolumen in den vergangenen drei Jahren kontinuierlich ausgebaut. „Ob allerdings die Bauvolumen auch in Bautätigkeit münden, geht aus den Zahlen nicht hervor“, sagt Rainer Schorr. „Zudem stellen die neuen Projekte die Infrastruktur Berlins vor Herausforderungen, für die der Senat keine befriedigenden Lösungen anbietet.“ Eine Vielzahl von Wohnungen entsteht derzeit in Stadtrandlagen, zu denen es keine hinreichende Verkehrsanbindung gibt. „Und die zuständige Senatsverwaltung beginnt mit den Planungen erst, wenn der konkrete Bedarf vorliegt und die Menschen im Stau oder im überfüllten Bus stehen.“

Die Ausweitung der Bautätigkeit für Büroflächen in den gefragten Innenstadtlagen geht im Wesentlichen auf die hohe Nachfrage und steigende Büromieten zurück. „Der Büroleerstand in Berlin liegt inzwischen unter zwei Prozent und die Angebotsmieten sind in machen Lagen binnen drei Jahren um 50 Prozent gestiegen“, berichtet Rainer Schorr. Die Durchschnittsmiete von neuen Büros im City-Bereich liege inzwischen bei mehr als 25 Euro den Quadratmeter.

Die Entscheidung für Büro und gegen den Bau von Wohnungen werde in Berlin auch politisch beeinflusst. So erschwere die Auflage, dass bei einem Wohnungsbauprojekt das Berliner Modell angewandt werden muss, die Kalkulation. Denn dies bedeute ein enges finanzielles Korsett: 30 Prozent der errichteten Wohnfläche müssen mietpreisgebunden zu 6,50 Euro je Quadratmeter (kalt) vergeben werden. Die restlichen 70 Prozent der Wohnungen müssen dann entsprechend teurer angeboten werden. Zudem halte sich das Land Berlin bei Förderungen für den privaten Wohnungsbau auffallend zurück. Dies schlage sich auch in den aktuellen Planungszahlen und in der Entwicklung von Gewerbegrundstücken nieder.

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