Sonder-AfA wird Neubau stimulieren und Bodenpreise steigen lassen

Der anhaltende Wohnungsmangel in den deutschen Großstädten bewirkt, dass ein immer größer werdender Teil der Bevölkerung keinen adäquaten Wohnraum findet. Bezahlbares Wohnen wird unlängst als die soziale Frage unserer Zeit betrachtet. Im Rahmen ihrer Wohnbauoffensive hat die Bundesregierung in diesem Sommer deswegen mehrere Instrumente zur Stimulierung des Neubaus günstiger Mietwohnungen beschlossen – eines davon ist die Sonderabschreibung für Abnutzung (Sonder-AfA). Dabei können unter gewissen Voraussetzungen die Baukosten, die bei der Entstehung neuen Wohnraums anfallen, zusätzlich zur linearen AfA mit fünf Prozent über vier Jahre steuerlich als Sonderabschreibung geltend gemacht werden. Zu den Bedingungen zählen unter anderen, dass die neue Wohnung für die ersten zehn Jahre vermietet werden muss und dass die Baukosten nicht über 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche liegen dürfen. Die Sonderabschreibung gilt nicht für Ferienwohnungen oder selbstgenutztes Wohneigentum.

„Dass die steuerliche Subventionierung als Mittel zur Stimulierung der Bauaktivität per se funktioniert, haben wir Mitte der 1990er Jahre bereits gesehen“, sagt Rainer Schorr, Geschäftsführer der PRS Family Trust GmbH. „Die Abschreibungsmöglichkeit sorgt für eine leichtere Finanzierung und einen früheren Kapitalrückfluss auf Seiten des Bauträgers, der dann auch schneller wieder investieren kann. Und die umfangreichen Bedingungen sollen verhindern, dass dort gebaut wird, wo eigentlich kein neuer Wohnraum benötigt wird, so wie es in den 90er Jahren stellenweise der Fall war.“

Wozu die Sonder-Afa neben einem Anstieg der Bauaktivität ebenfalls führen wird, ist eine Erhöhung der Bodenpreise in den Ballungsgebieten und deren Umgebung. Denn neben Beton und Arbeitskräften besteht der mit Abstand größte Mangel bei baureifem Land. „Es zeigt sich immer deutlicher, dass dort gebaut wird, wo es noch Grundstücke gibt und die Menschen eine gute Anbindung an ihren Arbeitsplatz haben, und das ist im Umland der Metropolen. Die Wanderungsbewegungen und steigenden Pendlerzahlen zeigen diesen Trend eindeutig“, sagt Rainer Schorr. Das Berliner Umland weist für 2018 beispielsweise einen Wanderungsgewinn von gut 12.000 Einwohnern gegenüber der Hauptstadt auf und die Zahl der Einpendler aus Brandenburg hat sich seit 2013 um mehr als 25.000 Menschen erhöht.

Ob die durch die Sonder-AfA ermöglichten Preisvorteile überhaupt beim Mieter ankommen werden oder sich durch steigende Bodenpreise ein Nullsummenspiel ergeben wird, bleibt abzuwarten. Freuen können sich auf alle Fälle Grundstücksbesitzer, denn mit der wachsenden Nachfrage nach Bauland wird sich auch dessen Preis erhöhen.

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