Demographische Entwicklung lässt Immobilien­nachfrage steigen

Berlin, 13.12.2019 – Wer wissen will, wie sich die Immobiliennachfrage von institutionellen Investoren in Deutschland entwickeln wird, sollte einen Blick auf die andere Seite der Erdkugel wagen. Bei Wachstum, Inflation und Zinsen nimmt Japan viele Entwicklungen vorweg, die in den nächsten Jahren mit hoher Wahrscheinlichkeit auf Deutschland zukommen.

„Die zentralen Faktoren hinter dieser Entwicklung sind in den demografischen Kennzahlen Japans ablesbar und manifestieren sich in der fortgeschrittenen Alterung der Gesellschaft bei gleichzeitig niedrigen Geburtenraten“, sagt Rainer Schorr, Geschäftsführer der PRS Family Trust GmbH. Japan ist das Land mit dem höchsten Durchschnittsalter der Welt. Dort kamen zwischen 1947 und 1949 acht Millionen Neugeborene auf die Welt. In Deutschland setzte der auf den Zweiten Weltkrieg folgende Geburtenboom erst ab 1955 ein. Entsprechend zeitlich verzögert werden in Deutschland die geburtenstarken Jahrgänge ins Seniorenalter vorrücken. Die Alterung der Gesellschaft hat zahlreiche langfristige Auswirkungen auf die Finanzmärkte und die Wirtschaft. Je höher der Anteil der über 65-Jährigen in der Bevölkerung ist, desto niedriger ist die langfristige Inflationsrate und umso geringer das Zinsniveau. Das gilt auch im globalen Maßstab.

Fachkräftemangel versus Anlagedruck

Ab dem Ende der 1980er Jahre ist der Anteil der 40- bis 54-Jährigen an der Weltbevölkerung um rund fünf Prozentpunkte auf aktuell 18 Prozent gestiegen. „Diese Alterskohorte ist erfahrungsgemäß zugleich die Bevölkerungsgruppe mit der höchsten Sparquote“, sagt Rainer Schorr. „Zugleich sind die Realzinsen in den Industriestaaten auf das derzeitige Niedrigzinsniveau abgesunken.“ Und der Anteil der Spar-Kohorte werde bis 2035 weiter zunehmen. Weitere Auswirkungen der geschilderten demographischen Entwicklung sind insbesondere in den hochentwickelten Volkswirtschaften eine nachlassende Produktivität sowie ein Rückgang des Potenzialwachstums bei gleichzeitig rückläufigem Arbeitskräftepotential. „Während die Knappheit des Faktors Arbeit zunimmt, wird das Geschehen an den Kapitalmärkten vom Anlagedruck bestimmt“, sagt Rainer Schorr.

Was bedeuten japanische Verhältnisse langfristig für die Investmentstrategien deutscher Pensionsfonds?

Durch die steigende Lebenserwartung und den gleichzeitig steigenden Wohlstand der Gesellschaft nehmen die Ersparnisse zu und die Nachfrage nach knappen Vermögenswerten wie Immobilien steigt an. „Da Staatsanleihen aufgrund der niedrigen Zinsen in den sicheren Häfen wie Deutschland keine Renditen mehr generieren, fallen diese zunehmend als Anlagemöglichkeit aus“, sagt Rainer Schorr. „Der Anlagedruck in Real Assets wird daher anhalten. Im Fokus stehen nicht nur Liegenschaften der nachgefragten Assetklassen wie Büro, Handel, Hotel, Logistik und Wohnen, sondern auch Investitionen in Land und Infrastrukturentwicklungen.“ Mit langlaufenden Mietverträgen und Entwicklungseinsatz können Investoren hier noch stabile und auskömmliche Gesamtrenditen erzielen. In Japan werden Immobilien schon seit längerer Zeit deutlich stärker in den Portfolios gewichtet. Hier sind institutionelle Investoren mit bis zu über 40 Prozent in Real Assets investiert. „Für Deutschland ist in den kommenden Jahren mit einem weiteren Anstieg der Immobilienquote bei institutionellen Investoren zu rechnen“, sagt Rainer Schorr. Noch liege diese im niedrigen zweistelligen Prozentbereich.

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