Mehr, aber immer noch zu wenig. Der Wohnungsbau in Berlin

Berlin, 26. Mai 2020 – Gute und schlechte Nachrichten für Berliner Wohnungssuchende. Die schlechte ist, der Berliner Senat wird das selbstgesteckte Ziel, in dieser Legislatur 30.000 neue kommunale Wohnungen zu bauen deutlich verfehlen. Die gute Nachricht ist, dass in Berlin der Wohnungsbau weiterhin zulegt. Damit ist die Hauptstadt die große Ausnahme unter den deutschen Top-7-Städten. Denn laut der jährlichen Projektentwicklerstudie von bulwiengesa werden in den deutschen Metropolen nicht mehr, sondern weniger Wohnungen als im Vorjahr geplant oder gebaut. Untersucht wurden die Immobilienmärkte in Berlin, Hamburg, München, Stuttgart, Frankfurt, Köln und Düsseldorf. Im Vergleich zum Vorjahr ging das Projektvolumen um 2,9 Prozent zurück. Lediglich in der Hauptstadt gab es einen Anstieg der Bau- und Planungszahlen 2,4 Prozent.

„Ein wesentlicher Grund für den Aufwärtstrend in Berlin sind die Aktivitäten der kommunalen Unternehmen, die seit einigen Jahren wieder neu bauen statt nur ihre Bestände zu verwalten“, sagt Rainer Schorr, Geschäftsführer der PRS Family Trust GmbH. Die Stadt sei damit kein Einzelfall. Auch in anderen Metropolen verschiebe sich das Gewicht der Akteure.  Viele Kommunen haben das Ziel ausgegeben, mit ihren eigenen Gesellschaften wieder mehr selbst zu bauen.  Dabei entstehen Mietwohnungen meist im unteren oder mittleren Preissegment. „Da viele städtische Unternehmen über Jahrzehnte gar nicht gebaut hatten, lief die Neubau-Offensive zunächst nur schleppend an“, berichtet Rainer Schorr. „Jetzt schlagen sich die politischen Entscheidungen immer deutlicher in Zahlen nieder.“ Kommunale Unternehmen wie die Degewo und Howoge in Berlin, die ABG in Frankfurt oder die Gewofag in München gehören mittlerweile zu den größten Projektentwicklern in Deutschland. So stieg die Anzahl neuer Mietwohnungen in den untersuchten Städten deutlich an, im vergangenen Jahr um 11,5, in diesem Jahr immerhin noch um 5,9 Prozent. Der aktuelle Anstieg bei den kommunalen Mietwohnungen geht allerdings zulasten des klassischen Bauträgergeschäfts, welches seit 2018 in den untersuchten Märkten rückläufig ist. 2020 ist dieser Rückgang mit 6,8 Prozent so stark, dass auch die wachsenden kommunalen Unternehmen den Verlust nicht kompensieren können, am Ende insgesamt also weniger Wohnungen gebaut werden.

Die Gründe für den Rückgang beim privaten Wohnungsbau sind vielfältig. Wie die Studie von bulwiengesa zeigt, bauen Bauträger seit einigen Jahren wieder lieber Büros statt Wohnungen. Denn die Leerstände von Gewerbeimmobilien sind in vielen Metropolen äußerst niedrig und die Büromieten deutlich gestiegen. Zudem haben die oft mittelständischen Entwickler Schwierigkeiten geeignete Grundstücke für ihre Vorhaben zu finden und dann wird Bauen aufgrund vieler Vorschriften auch noch immer komplizierter. In Berlin führt dies dazu, dass der Wohnungsbau trotz des deutlichen Anstieges nur 73 Prozent des vom IW Köln ermittelten Bedarfs erreicht, wobei eine deutliche Abwanderung der Projekte und der Wohnungssuchenden in das nahegelegene Umland zu verzeichnen ist. „Die im Zuge der Corona-Pandemie gemachten Erfahrungen könnten diesen Trend noch verschärfen“, sagt Rainer Schorr. „Die größere Bewegungsfreiheit in den Gemeinden sowie die erprobten Möglichkeiten des Home-Office, erhöhen die Wahrscheinlichkeit, dass mehr Menschen außerhalb des eigentlichen Stadtgebietes, aber eben nicht allzu weit davon entfernt leben wohnen wollen.“

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